Het rendement berekenen van een opbrengsteigendom, hoe begin je eraan?

Vaak krijgen we de vraag naar het rendement van een opbrengsteigendom. Graag delen wij onze visie.

Vaak wordt gekeken hoeveel huur je kan vragen in verhouding tot de prijs van een aankoop. Nochtans is dit niet de juiste manier om je rendement op een investering uit te drukken.
“Ik wil graag een rendement van 5% op het appartement dat ik overweeg”, zei een kennis onlangs. Klinkt goed, maar deze redenering klopt niet helemaal. Wat wél klopt is dat je 5% van je aankoopwaarde in huur kan ontvangen per jaar. Maar het rendement op jouw investering is niet zo eenvoudig berekend.

We vertellen je graag waar je rekening mee houdt om dit voor je opbrengsteigendom te berekenen.

Wat je eigenlijk moet berekenen is je totale opbrengst in verhouding tot alle kosten. Deze berekening is natuurlijk moeilijker dan de verhouding van de huurprijs tot de aankoopprijs. Net als bij het kopen van een aandeel wil je inschatten hoeveel elke euro zou opbrengen die je in een pand steekt. Om dit te berekenen zet je alle eigen middelen die je gebruikt in verhouding tot de waarde van je woning indien je deze zou verkopen. Als je dit visualiseert ga je ook zien dat je een grafiek uitkomt waarbij je rendement in de eerste jaren sterk negatief is en na het einde van de lening een maximum bereikt.

Om dit te berekenen moet je natuurlijk ook enkele veronderstellingen meenemen, gebaseerd op historische data. Dit is natuurlijk geen garantie voor de toekomst, maar is wel een belangrijke leidraad.

• Inflatie van ongeveer 2% per jaar voor inkomsten en uitgaven.
• Meerwaarde van opbrengsteigendom = historische stijgingen of inflatie. Wij laten dit stijgen met de inflatie in onze berekeningen.

Inkomsten

• Huurprijs: veronderstel een bepaalde huurprijs die stijgt met inflatie. Je kan deze nog in rekening brengen voor 80% om rekening te houden met leegstand.
• Teruggave in personenbelasting door aftrekbaarheid van interesten

Kosten

• Terugbetaling van een lening. Eventueel enkel de intrest onder de vorm van een bullet-krediet
• Onderhoud & herstellingen. Dit is sterk afhankelijk van de leeftijd en staat van het opbrengsteigendom. Wanneer je kiest voor een investering in nieuwbouw kan je deze post tot 0 herleiden

• Belastingen en kadastraal inkomen

• Gemeenschappelijke kosten, syndicus, verzekering, …

Overige input

• Je investering van eigen middelen zoals kredietkosten, roerende voorheffing en notariskosten. Dit bedrag blijft constant voor de hele berekening dus niet aanpassen met inflatie.

Conclusie

Je rendement op eigen middelen zal dus niet gelijk zijn aan het berekend huurrendement. De variabele met het meest invloed is je initiële investering, wat dus impliceert dat een hogere leverage zoals 100% van de aankoopwaarde ontlenen een groot verschil maakt in rendement. Dus heb je niet enkel je rendement berekend, maar als je op zoek bent naar een investering met een bepaald rendement kan je ook makkelijk bekijken wanneer je gemiddeld rendement onder de verwachting valt.

Maar hou ook in het achterhoofd dat je verhuurt aan mensen die jou betalen voor een thuis te hebben. Zorg er dus zeker voor dat je woning steeds in orde is. Staar je zeker niet blind op een rendementscijfer in een berekening.

Onthou natuurlijk ook dat er nog enorm veel factoren zijn die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden.

Het risico bij een vastgoedinvestering is beperkt maar niet onrealistisch. Vastgoedprijzen zouden kunnen dalen, verzekeringen dekken geen oorlogsschade, wanbetalers en beschadigingen aan jouw opbrengsteigendom kan hoog oplopen. Net als bij bij andere investeringen is een spreiding aan te raden. Als je kan kiezen tussen 1 of meerdere panden om te verhuren, ga dan zeker voor meer dan één pand.

Disclaimer: dit is een werkwijze die we zelf toepassen, wij kunnen niet aansprakelijk gesteld voor berekeningen, formules of adviezen. Je kan bij elke investering je eigen inleg verliezen.

Wil jij in een persoonlijk onderhoud onze visie bespreken? We maken graag een afspraak